Partimos de la base de que ya han decidido comprar una vivienda para reformar y que ya tienen el presupuesto a utilizar en el proyecto total, por lo que lo siguiente sería decidir:
Es importante que antes de ver ninguna propiedad o de analizar precios de viviendas y presupuesto de obra, decidan si estarían dispuestos a convivir con la obra o no, ya que esta decisión incidirá en el presupuesto de cada item: Compra / Rreforma.
Por ejemplo:
Vivir en la casa durante la reforma: Compra de la vivienda a reformar ($) + Reforma ($) = $$
No vivir en la casa durante la reforma: Compra de la vivienda ($) + Reforma ($) + Alquiler de vivivienda durante la obra ($) = $$$
Es un ejemplo muy básico, pero da les da una idea para considerar todas las opciones.
Ya sabemos, cuanto podríamos gastar/invertir. por lo que lo primero que deberían hacer en caso que deban alquilar un sitio para vivir durante la obra, es separar del presupuesto total este valor, y así quedará definido el nuevo valor del proyecto.
Lo primero es MIRAR, lo segundo es MIRAR y lo tercero es MIRAR muchas opciones, en cada visita se aprende y detectan nuevas cosas a considerar, algunos ejemplos:
Antiguedad y estado de conservación: “La construcción antigua es más sólida que la moderna“. A veces sí y a veces no. El que esto sea correcto, dependerá del estado de conservación y mantenimiento que le han dado a la propiedad. Si bien el que la vivienda este en peores condiciones de conservación va a disminuir el precio de compra, el presupuesto de la reforma aumentará, muchas veces superando el valor de ahorro original.
Ejemplo: si hay desprendimientos de revoques en cielorrasos, columnas y/o vigas durante mucho tiempo, es posible que quede a la vista la armadura de la estructura (hierros) los cuales en contacto con la humedad del ambiente y el aire puedan estar corroidos lo que disminuye notablemente el poder de su función a veces hasta el colapso. Esto se traducirá en un mayor presupuesto al momento de la reforma.
Estructura: Es importante observar el estado de las paredes, columnas y vigas.
Ejemplo si una pared divisoria (tabique no estructural) presenta grietas en su unión con el cielorraso, puede significar que está recibiendo carga (peso) de la losa de techo, algo malo. Eso demuestra que la estructura (vigas y columnas) que debería recibir ese peso, no está trabajando correctamente, por lo que al momento de la reforma se deberá reforzar la estructura original y, dependiendo del estado del tabique que estaba recibiendo el peso, podría haber que demolerlo y volverlo a construir, en lugar de conservarlo. Demoler= $ + reconstruir=$.
Humedad: Seguimos con la observación, pero está vez en busca de manchas en paredes y cielorrasos.
Ejemplos:
Manchas y desprendimiento de revoque en cielorrasos, en caso de ser la vivienda en una sola planta, puede significar que la aislación hidrófuga de la terraza deba ser reemplazada, y se está filtrando el agua de lluvia, ya sea porque la misma esté ‘pinchada’ o porque los desagues no han tenido mantenimiento provocando anegación del agua. Hay que verificar si el problema fue resuelto y el daño a la vista está a la espera del secado para posterior reparación, o si es un problema aún activo.
Manchas de humedad en paredes desde la línea del piso, puede significar humedad de cimientos, algo facilmente reparable y de no mucho costo con productos siliconados. En el peor de los casos puede tratarse de un caño de agua que provoca la fuga, algo que nos puede servir de indicio sobre si la pérdida es puntual o el estado general de las cañerías es muy obsoleto por lo que se deberá pensar en reemplazar TODA la instalación (mayor presupuesto).
Instalaciones: Con esto nos referimos a las cañerías de agua, de energía y calefacción. Consultar cuando fue la última actualización de cada una, abrir canillas, prestar atención a los modelos de toma corriente e interruptores de luz:
Ejemplo: Este es un ejemplo que demuestra que la instalación no se ha actualizado (no tiene el cable a tierra), por lo que deberán revisarse si las cañerías originales están en buen estado reemplazar el cableado existente de aacuerdo a la legislación actual, y en caso que las cañerías y distribución deban replantearse deberán picarse paredes, realizar nuevos revoques, pinturas y volver a cablear.
Aquí hay que tener 2 factores en cuenta:
La legislación del lugar, que es la que nos va a indicar cuantos mt2 máximos se pueden construir en ese terreno y con qué condiciones, (de altura, de ocupación del suelo, etc.). En caso que la propiedad existente ya esté cumpliendo los máximos permitidos, no se podrán agregar más ambientes.
Estructura existente, muchas veces, al ver una vivienda en una sola planta, enseguida pensamos en aprovechar y construir un piso más, pero no todas las estructuras están pensadas para recibir un nivel adicional, por eso es importante solicitar los planos originales y consultar con un profesional para confirmar si la estructura original resistiría una planta adicional.
De todas formas, que la estructura original no soporte un nivel adicional no significa que esté todo perdido, hay soluciones que permiten el agregado sin modificar y complementando la construcción en planta baja original. Todo va a depender del presupuesto disponible para la reforma o ampliación.
Re-Utilizar: Al mantener la construcción original o lo más que se pueda de ella, como por ejemplo puertas ventanas, pisos, herrería, ya estamos en camino de nuestro fin. Si se están agregando metros a la construcción original, podemos buscar aberturas usadas y recuperadas, pisos, barandas, balcones y hasta vigas de estructuras de otras casas demolidas. En toda obra de reforma se deben picar o demoler alguna pared, todos los escombros pueden reutilizarse en contrapisos y rellenos. En los casos de sobrantes de material, hay ONG’s y Fundaciones que reciben los mismos a modo de donación, para los más necesitados.
Reciclar: Con un ojo creativo, podemos reinventar el uso de muchos materiales, por ejemplo en caso que se elimine un balcón, el mismo puede utilizarse como cabecero de cama:
Ya te habrás dado cuenta, que no es una decisión sencilla, y que no tener estos puntos en cuentapuede traducirs en costos ocultos en tu futuro proyecto, por lo que es muy importante que antes de decidirte por alguna propiedad consultes a un Arquitecto o un Ingeniero que te puedan orientar en la mejor opción de acuerdo a tu presupuesto, gustos y tiempos de obra.
Suerte en la búsqueda! y si ya estas en este proceso y querés compartir tu proyecto con nuestros lectores, escribinos a eohousenet@gmail.com .
Gracias por pasar!
Fuentes de las imágenes: tallersuburbano.blogspot.com.ar – pinterest.com
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